清理整治“烂尾楼”是一项重要的政治任务，是2022年省委省政府确定的十大惠民实事之一，事关人民群众切身利益和社会公平正义，事关房地产业平稳健康发展和城市形象改善，事关社会稳定大局和金融领域安全。近年来，蒙自法院深入领会学习习近平法治思想，认真贯彻中央及地方党委、政府关于深入推进供给侧结构性改革的决策部署，积极落实最高人民法院《关于依法开展破产案件审理积极稳妥推进破产企业救治和清算工作的通知》《关于充分发挥司法职能作用 助力中小微企业发展的指导意见》《全国法院破产审判工作会议纪要》等文件精神以及省法院关于破产工作的具体要求，紧密结合人民法院的工作实际，针对“烂尾楼”这块破产案件中最难啃的“硬骨头”，如何在依法公平、公正办案的同时维护各方主体合法权益，保障人民安居、维护社会稳定，建立了一系列行之有效的办案“套路”。
一、有效分析“烂尾楼”企业破产案件的成因及特点
房地产企业是指以盈利为目的从事房地产开发、经营，管理和服务活动的企业，其营业内容涉及建设、出售、出租、物业管理等围绕房地产开发的各项相关业务。房地产企业是一种资金密集型的企业，需要大量资金的运筹。随着破产审判工作的深入推进，房地产企业破产涉及到竞合于同一标的物即商品房上的多重复合的物权、合同、担保等法律关系，该类型案件的审理较之普通破产案件更具特殊性、复杂性，如处理不当，会出现群体性事件。
房地产行业受宏观经济形势变化和政策调控等诸多因素的影响，房地产企业破产由“冷”变“热”，破产案件逐年大幅上升。2021年以来，蒙自法院陆续审查涉房地产类破产案件10件，裁定受理4件，主要体现为从事房地产开发的房地产企业出现资金链断裂而无法继续开展经营活动，导致项目长期停工，不能清偿到期债务，债权人或企业申请进入破产程序。结合案件中遇到的实际情况，笔者总结出房地产企业破产案件存在以下特点。
第一，房地产企业导致破产的主要原因。房地产企业主要是因为资金链断裂、不能清偿到期债务而破产，但其资产实际价值并不一定不足以清偿全部债务。在审理中发现，案件中均存在债权关系牵涉民间高利贷融资问题、以物抵债问题、让与担保、一房多卖等问题。加之有的房地产企业开发前期对预算的估计不足，对后续资金投入的估算不足，资金无法即时收拢，企业本身又没有资金托底，最终只能走向破产。
第二，房地产企业破产案件其利益受损者除了债权人、职工、出资人以外，还包括广大的购房者。在审理案件中发现，房地产企业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的“烂尾楼”，有的即使拿到了房屋，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。房地产企业破产案件中主要涉及到拆迁类债权、购房类债权、工程类债权、担保类债权、税款债权以及普通债权等等。面对房地产企业破产案件中债权人类型广泛的问题，在房地产企业最终宣告破产时，各类债权人必然会产生矛盾和冲突。
第三，房地产企业破产案件可能影响社会秩序的稳定。房地产企业破产必然涉及到对个人购房者群体利益的保护，这不仅在案件审理中涉及复杂的法律问题，当购房者看到成为“烂尾楼”的楼盘，或因一房多卖，无法办理不动产权证等问题出现，极易形成群体性上访投诉事件，对社会秩序的稳定产生不利影响。自蒙自法院受理蒙自煜升房地产开发有限公司破产清算案件至今，被拆迁人及购房者已经多次因为产权确认或不动产权证办理等问题进行非正常上访。因而，审理房地产企业破产案件，应重视社会稳定问题，避免引发群体性事件。
二、审理“烂尾楼”破产案件的措施
一是建立专业破产合议庭。“企业破产法具有特别的诉讼法、特别的债法、特别的商事组织法和特别的社会法的属性”，而破产案件的审理，更是办案与办事的结合、开庭与开会的结合、裁判与谈判的结合，对法官的专业知识、职业素养等综合能力要求较高。蒙自法院采用相对固定的合议庭模式，选任业务素质比较好、沟通协调能力强又富有创新的法官从事破产审判工作。通过发挥专业化破产案件审判合议庭的方式，及时总结审判经验，集中力量对审判中发现的新型、疑难和典型问题进行深入研究，有效提升专业化审理水平，大力培养破产专家型法官。
二是采用多种模式选聘管理人，发挥管理人作用。蒙自法院严格执行《最高人民法院关于审理企业破产案件指定管理人的规定》，裁定受理企业破产申请的，同时指定管理人。为保证公平、公正原及破产程序顺利推进，蒙自法院采取通过竞争、竞争加摇号、邀请加摇号等多种方式选任管理人。在发布公开选聘公告后，对报名参加竞选的中介机构的履职能力、经验业绩等进行一个综合、全面的评判。择优选取对依法依规推进破产案件审理，提高审判质效起到了至关重要的积极作用。如，蒙自煜升房地产开发有限公司采用公开竞选方式进行选任，通过打分邀请前三名中介机构参加竞争性谈判，最终选任国浩律师（昆明）事务所担任管理人；蒙自瑞泰房地产开发有限公司破产清算案采用公开竞选加摇号的方式，通过打分邀请前三名中介机构进行摇号，最终选任云南卓承律师事务所担任该案件管理人等。在管理人进场开展工作后，要求管理人对购房户进行登记，财务进行审计、资产进行评估、管理、追缴。督促管理人加大对债务人资产的追缴和清理力度，对涉及民事纠纷的案件，即时诉讼追缴或申请法院追缴；对涉及违法犯罪的，要密切配合有关机关的查处和追缴工作，部分疑难复杂的债权，也要求管理人收集相关证据材料逐一进行审查确认。
三是优化审判外部工作环境。依托“政府统筹领导、法院主导实施、府院有效联动”多元化解方式，并做好风险评估和维稳工作，具体包括：联席会议、帮扶工作组、分组对接等。在审理“烂尾楼”破产清算案件中，紧紧依靠当地党委的领导和政府的支持，涉及到大量对外工作得以协调，形成合力，共同破解难题。如，蒙自煜升房地产开发有限公司破产清算案件，管理人已根据蒙自市不动产登记中心的要求，将土地使用权证原件、建设项目竣工规划备案证原件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、营业执照、委托书、受托人身份证复印件、法人任职证明、身份复印件、资料真实性承诺书、小区房源表、建设工程竣工验收备案证明等资料提交，并委托了蒙自市鸿源土地事务有限公司代为办理不动产权登记。
四是坚持债权人利益全面保护的原则。（一）依法保障民生债权。严格按照破产法规定的清偿顺序，清偿第一顺位职工债权；采取先行变价破产财产、争取相关各方垫付等多种方式，推动职工债权先行垫付；严格保障职工参与权，因地制宜地安置职工。（二）保障债权人的主体地位。对涉及债权人利益的重大事项，全部通过债权人会议决议；监督管理人妥善管理、处置破产企业财产，保证债权人利益的最大化，努力实现破产财产处置价值最大化。如，2021年7月22日召开的蒙自煜升房地产开发有限公司破产清算案第一次债权人会议审议通过的《债权人财产管理方案》，对破产财产和复工续建提出初步管理方案。
五是积极推动房地产企业破产案件复工续建。涉及未完工在建工程项目的，管理人在接管债务人财产后协调地方政府，对是否进行工程后续建设采用聘请专业机构进行商业评估，或采纳重整投资人等第三方聘请的专业机构所做的商业评估，根据项目实际情况提出是否进行后续建设、如何进行后续建设的建议。经债权人会议表决通过后，努力促使工程继续施工和竣工，为履行商品房预售合同创造条件，最大化实现全体债权人利益和减少社会财富的浪费，复工续建产生的工程费用可作为共益债务随时清偿。如，蒙自法院受理的蒙自煜升房地产开发有限公司破产清算案件，通过发布公开选聘投资人公告，初步形成复工复建方案。蒙自市“烂尾楼”清理整治工作领导小组听取了意向投资人关于项目投资方案的汇报，并表示投资方案的确定由债权人会议表决的方式依法确认。2022年3月29日，“天德中兴”项目召开复工仪式；2022年4月29日，“瑞泰溪苑”项目召开复工仪式。2022年5月6日，“全聚福花园一期”项目召开复工仪式。三个涉“烂尾楼”项目已经全面进入复工续建，预计将于6个月内完工。
六是加强自身队伍建设，积极利用信息化平台。合议庭的工作人员对管理人提交的申请和报告及时进行研究，认真履行自身职责，加强破产案件审判流程节点管控，强化程序的严格公正，通过进一步加强理想信念和法官职业道德教育，预防和杜绝违法违纪行为的发生，增强合议庭的团队凝聚力，提高干警工作积极性，坚决守住法律的底线，切实维护司法公正。我国法律目前对意向性投资人的招募程序、方式未作出明确的规定，各地法院的操作也各不相同，缺乏同意操作的标准，在受理“烂尾楼”破产清算案件后，蒙自法院及时与管理人进行沟通，高效利用“全国企业破产重整案件信息网”等全国新的网络平台，结合案件实际情况，坚持“一楼一策”的原则，陆续发布了招募意向性投资人、工程监理等相关公告。如，蒙自瑞泰房地产开发有限公司破产清算案件，通过公开的竞争性比选确定了审计、评估、造价咨询和工程质量鉴定机构，对“瑞泰溪苑”的资产负债、价值、造价、工程质量等进行了全面“体检”。经组织管理人对项目进行分析、研讨，综合考虑多种复工方案，最终确定引入有垫资能力的施工单位进行复工续建采取公开招标的方式确定复工续建施工单位。配合疫情防控的要求，采用网络会议的形式召开债权人会议，让债权人足不出户通过手机、电脑的方式就可以轻松的参与整个会议过程，并且通过在网络会议平台上传会议资料，让债权人轻松的审阅和全面了解方案及报告，更好的进行投票。如“瑞泰溪苑”项目复工续建的报告，经过网络投票该方案高票通过。
三、结语
在审理破产案件过程中，应始终认为“破产不是死亡，是拯救和保护”；始终坚持从保障群众合法权益出发，把破产审判工作融入“保民生、促稳定、提质效”的工作大局中。在此基础上，充分发挥破产审判职能，以依法、高效审理房地产企业破产案件为有力抓手，着力化解房地产领域矛盾纠纷，方能为服务和保障营造一流营商环境提供更加有力的司法服务和保障。